Highlights

• Pada 12 Januari 2024, CTRA mengumumkan bahwa prapenjualan 4Q23 mencapai Rp2,5tr (+45% yoy) sebelum disesuaikan dengan JO (joint operation). Sementara prapenjualan pasca penyesuaian JO adalah Rp1,5tr (+33% yoy).
• Prapenjualan sebelum penyesuaian JO FY23 sebesar Rp10,2tr (+24% yoy) tercatat sebagai yang tertinggi, mencapai 105% dari guidance CTRA yang telah dinaikkan dan melebihi perkiraan kami yaitu Rp9,8tr.
• Jabodetabek menjadi wilayah yang dominan, dengan Rp5,4tr (+203% yoy) atau 52% dari prapenjualan CTRA FY23. Sementara itu, rumah dan tanah kavling tetap menjadi kontributor utama terhadap total prapenjualan, berkontribusi 80% dari total prapenjualan sebesar Rp8,2tr (+26% yoy).
• Stimulus properti pembebasan PPN yang diluncurkan pemerintah pada November 2023 semakin mendukung pertumbuhan tersebut, dengan memberikan kontribusi prapenjualan sebesar Rp769 miliar pada November-Desember 2023.
• KPR tetap menjadi pilihan metode pembayaran favorit bagi konsumen CTRA, mewakili 63% dari total prapenjualan.
• Unit-unit dengan harga di bawah Rp2 miliar menyumbang 47% dari total prapenjualan di FY23, sementara unit dengan harga di atas Rp2 miliar menyumbang 53%. Sebagian besar unit yang dijual CTRA pada FY23 berada pada kisaran harga Rp1 – 3 miliar.
• Segmen harga Rp1 – 2 miliar mengalami lonjakan prapenjualan sebesar 58% yoy, mencerminkan dampak dari proyek baru di 2023 yang terkonsentrasi di Jabodetabek pada 2023 (mis. Serpong, Bintaro, dan Sentul). Selain itu, segmen harga Rp2 – 5 miliar mengalami pertumbuhan prapenjualan sebesar 21% yoy, terutama dari Jabodetabek dan Surabaya.
• Awal Januari 2024, CTRA meluncurkan proyek pertamanya di Medan, CitraLand Sampali Kota Deli Megapolitan (JO dengan PT Perkebunan Nusantara II atau PTPN II). Peluncuran proyek ini menghasilkan prapenjualan sebesar Rp844 miliar, sebesar 7% dari perkiraan prapenjualan kami di FY24F.
• Kami mempertahankan rekomendasi ADD mengingat valuasi CTRA yang cukup murah yaitu 10.6x FY24F P/E, -0.5 standar deviasi dari rata-rata 13 tahun, dan prospek prapenjualan yang kuat pada FY24F, dengan target harga Rp1,515. Target harga kami berdasarkan 10.7x FY26F P/E, -0.5 standar deviasi dari rata-rata 13 tahun, serupa dengan valuasi di tahun 2012-2013 saat pertumbuhan prapenjualan yang kuat. Target harga kami mengimplikasikan 12.9x 2024F P/E, 5% di bawah rata-rata historis 2-year forward P/E 13.5x CTRA. Prapenjualan JV yang lebih tinggi dari ekspetasi dan penurunan tingkat suku bunga menjadi re-rating catalysts. Downside risk: pertumbuhan ekonomi di wilayah luar Jawa dan prapenjualan yang lebih rendah dari ekspetasi.